Нелегкий пар: что пошло не так с банными концессиями в Новосибирске?
Когда в Новосибирске на повестку дня был поставлен вопрос, как поднять с колен городские бани, выход нашли в концессионных соглашениях с бизнесом. Но одна из концессий сейчас стала предметом спора в Арбитражном суде НСО.
Фото: коллаж Прецедент
Группа Компаний «Объединение 24» в буквальном смысле вдохнула новую жизнь в обветшавшие здания трех городских бань. Но с другим соглашением возникли проблемы. С момента его заключения ситуация в стране и мире изменилась настолько, что бизнес не мог выполнить взятые на себя обязательства. Чтобы понять, что пошло не так с легким паром, надо вспомнить историю вопроса.
Как все начиналось
Идея реанимации бань за счет бизнеса хороша тем, что на их реконструкцию муниципальный бюджет не тратил ни копейки, сами активы оставались в собственности города. Кроме того, это позволяло сохранить низкие тарифы для льготников.
Город отдавал бани в концессию так называемыми парами. Одна из бань в этой паре была экономически выгодной, вторая, очевидно, не имела никакого прибыльного потенциала. Уже на старте такие условия, предложенные потенциальным концессионерам, вызывали вопросы. Было не очевидно, что найдутся заинтересованные компании, которые сочтут привлекательным такое предложение. Тем более, что концессионера обязывали оказывать услуги льготникам, которые по определению были убыточными.
Тем не менее, концессионные соглашения мэрия Новосибирска все-таки заключила. В октябре 2018 года ООО «Объединение 24-Г», которое входит в группу компаний «Объединение», заключило концессионное соглашение № 18 на реконструкцию бани № 23 на улице Вересаева в Первомайском районе и бани № 24 на улице 25 лет Октября в Калининском районе. Ранее ООО «Объединение 24» реконструировало баню № 24 на улице Объединения по соглашению с мэрией, заключенному еще в марте 2011 года.
Баня на Вересаева в Первомайке была тем потенциально не очень привлекательным активом, тем более, что само здание к моменту заключения концессионного соглашения уже давно находилось в плачевном состоянии - трещины на стенах, разрушенная кладка, отсутствие приточной вентиляции, изношенная система водоснабжения. В здании, построенном в 1977 году, за более чем 40 лет не было ни одного капремонта, его износ составлял 45 процентов.
Вот так в 2018 году Виктор Таракин, директор МБУ Банное хозяйство «Сибирячка, комментировал ситуацию:
— Это раздевалка на 38 посадочных мест, здесь у нас помывочное отделение. Вот обратите внимание на тот же самый потолок, видны сразу оголения металлических стальных конструкций на железобетонных перекрытиях, поэтому все это требует капитального ремонта.
У концессионера по условиям соглашения было три года на реконструкцию бани на Вересаева, компания уложилась в один год. Правда, затрачено было на это больше, чем предполагалось на старте.
Баня на улице 25 лет Октября, которая тоже реконструировалась в рамках концессионного соглашения № 18, была более экономически привлекательной, но с ее приведением в порядок у концессионера тоже возникли проблемы. Уже после заключения соглашения здание получило статус ценной исторической застройки как объект культурного наследия.
— Нам пришлось полностью перерабатывать проектную документация и делать историко-культурную экспертизу. А еще ранее были изменены требования к фасаду зданий города, и тоже пришлось переделывать проектную документацию. Миллионов на 5-6 это привело к удорожанию. По результатам реконструкции 23-ей, 24-ой и 25-ой бани в городской бюджет поступило более 100 миллионов рублей, — комментирует ситуацию Яна Глухих, представитель ООО «Объединение».
Что пошло не так?
В общей сложности при реконструкции трех бань компания потратила на 30 миллионов больше, чем рассчитывала, увеличился и срок окупаемости этих вложений. По 25-ой бане он составляет порядка 12-14 лет, а по 23-ей около 20 лет. Говорить о быстрой окупаемости инвестиций не приходится. При этом компания четыре дня в неделю по условиям соглашения принимает льготников.
— Убыток от каждого льготника каждый час составляет 700 рублей, и они нам никак не компенсируются, при этом банное хозяйство «Сибиряка» получало эти субсидии, и финансировалось за счет средств бюджета, — рассказывает Яна Глухих.
Но самые большие проблемы у компании возникли с реализацией концессионного соглашения № 20, заключенного в июне 2019 года. В его рамках необходимо было реконструировать баню № 1 на улице Клубная и баню № 9 на улице Переездная.
— Произошла пандемия коронавируса, произошло СВО. Покупательная способность людей на этом фоне уменьшилась, обслуживание выросло, коммунальные платежи стали больше, чем были изначально. Во время пандемии весь банный бизнес был закрыт, никаких компенсаций в связи с закрытием бани мы не получили. Та же химия, которая для бассейнов, для обработки парильных помещений, это в основном импортная химия, которая выросла в разы. Даже по официальным данным, которые дает Росстат, официальная инфляция с 2019-го по 2024-ый год составила боле 43 процентов, — пояснил Евгений Телембовский, директор ГК «Объединение».
С 2020 года компания от безысходности многократно обращалась в мэрию с просьбами о расторжении концессионного соглашения или существенном пересмотре его условий. По информации Департамента потребительского рынка поддержка концессионера заключалась в том, что сроки реконструкции продлевались дважды из-за изменений во время неблагоприятной эпидобстановки и последствий антироссийских санкций. Однако реальной помощи в выходе из ситуации концессионер не получил. Понятно, что отсрочка решения проблемы не может решить саму проблему.
— Если нам поменяют концессионное соглашение, как мы просим, мы готовы реконструировать эти бани и запустить их в эксплуатацию. А на тех условиях, которые заключены, мы, к сожалению, не можем. Нам и в кредитах отказали, мы вложили больше, чем рассчитывали, — заявил Евгений Телембовский.
Сейчас бани на Клубной и Переездной не работают, но за их содержание все равно ежемесячно надо платить. В какое-то время эксплуатация бань была возможностью хоть как-то покрыть убытки. Но поскольку это не предусмотрено условиями концессии, мэрия Новосибирска в июле 2024 года обратилась с иском в Арбитражный суд Новосибирской области, требуя взыскать неосновательное обогащение. Ближайшее рассмотрение по этому иску назначено на 5 сентября. Производство еще по двум искам мэрии, поданным в Арбитраж к ООО «Объединение 24-Г» пока отложено. Сама компания обратилась в рамках дела к муниципалитету со встречным иском.
— Во-первых, мы считаем, что в представленных расчетах составлены не релевантные даты; во-вторых, они не учитывают техническое состояние здания. Поэтому мы и обратились со встречным исковым заявлением. По зданию бани №1 на улице Клубная изменился подход самого Управления архитектурно-строительной инспекции. Теперь это не реконструкция, а капитальный ремонт, поэтому запрет на эксплуатацию является довольно спорным моментом, — поясняет Яна Глухих, представитель ООО «Объединение».
Вне зависимости от исхода судебной тяжбы в Арбитражном суде ООО «Объединение 24-Г» намерено расторгнуть концессионное соглашение № 20, в мэрию уже отправлена досудебная претензия. В ответ на запрос «Прецедента» в Департаменте инвестиций, потребительского рынка, инноваций и предпринимательства сообщили: «Департамент сообщил концессионеру об отсутствии возражений относительно изменений условий соглашения в сложившейся ситуации, при условии надлежащего обоснования и согласования с антимонопольным органом. Концессионер обратился с заявлением в УФАС России по НСО. Положительный ответ УФАС не был получен, в связи с чем концессионер направил в адрес мэрии досудебную претензию о расторжении концессионного соглашения № 20 по соглашению сторон. В настоящее время проводятся мероприятия по расторжению концессионного соглашения».
Что в сухом остатке?
Можно ли считать, что концессионный эксперимент в Новосибирске провалился? Очевидно, нет. Город получил несколько капитально отремонтированных за счет бизнеса бань. В результате проведенной «Объединением» реконструкции трех зданий этот актив существенно вырос в цене.
Но очевидно и другое, концессионер, столкнувшийся с последствиями пандемии, санкций и инфляции хочет снять с себя непосильное ярмо одного из концессионных соглашений. Какую позицию в этом вопросе займут городские власти, покажет время. Пока инициативы в вопросах поддержки концессионера мэрия не проявляла, оставляя его со своими проблемами один на один.
Светлана ВОРОНКОВА