Арбитражный суд Новосибирской области поставил точку в споре трех застройщиков с администрацией рабочего поселка Краснообск по поводу стоимости аренды земли. Власти хотели повысить плату на 1700% по результатам оценочного заключения.

Еще в 2018 году компания «Сибакадемстрой» арендовала 18 земельных участков в Краснообске под возведение жилых домов. У застройщика потом случился ребрендинг, и он стал именоваться ООО «Брусника СЗ». В окрестностях рабочего поселка один из крупнейших девелоперов региона развернул масштабное строительство и создал комплекс жилых многоэтажек «Пшеница».

При этом компания добросовестно выполняла условия договоров, заключенных с муниципалитетом, своевременно внося арендную плату, которая составляла в среднем порядка 1 миллиона рублей в год за один участок. Отношения дали трещину в конце 2022 года, когда администрация Краснообска уведомила «Бруснику» об изменении стоимости аренды. Компания получила проекты допсоглашений, согласно которым цена за 18 участков повышалась с 19 до 333 миллионов рублей, то есть в 17 раз.

Застройщик был не против пересмотреть стоимость аренды, но в разумных пределах, а столь радикальная корректировка его категорически не устраивала. Однако муниципалитет стоял на своем, ссылаясь на заключение компании «Квинта-С», которая провела оценку рыночной стоимости арендной платы.

Застройщик в качестве альтернативы привел результаты исследования, проведенного другой экспертной организацией, которая определила, что рыночная цена аренды выросла в 1,6 раза, а не в 17. Кроме того, специалисты раскритиковали заключение «Квинты-С».

— Отчет ООО «Компания Квинта-С» требованиям законодательства в области оценочной деятельности не соответствует; расчеты рыночной стоимости годовой арендной платы за использование земельного участка с точки зрения общепринятой оценочной методологии в соответствии с требованиями законодательства содержат неточности, ошибки и противоречия, что не позволяет признать произведенные расчеты соответствующими законодательству в области оценочной деятельности; величина рыночной стоимости годовой арендной платы за использование земельного участка существенным образом завышена, — указано в документах.

Но муниципалитет не согласился с данной экспертизой и «сдавать назад» не собирался. Предложенный «Брусникой» компромисс (повысить плату в разумных пределах) был отвергнут, и компания продолжила оплачивать аренду на старых условиях, получая «грозные» уведомления от администрации. В результате дело дошло до суда. Застройщик потребовал признать заключение ООО «Квинта-С» не соответствующим действительности.

В самой оценочной компании заявили, что «Квинта-С» не является стороной в споре между администрацией и «Брусникой», а само заключение носило рекомендательный характер. Однако арбитраж признал «Квинту» надлежащим ответчиком.

Чтобы определить степень достоверности спорного исследования, Фемида назначила судебную экспертизу, результат которой оказался не в пользу ответчика и администрации Краснообска.

— В соответствии с поступившим заключением рыночная стоимость права пользования (величина годовой арендной платы) земельными участками, расположенными в р. п. Краснообск, по состоянию на 25.01.2022 г. составляет: 60 409 629 рублей.  Кроме того, экспертом произведен сравнительный анализ полученных результатов оценки с результатами оценки, установленными в отчете ООО «Компания Квинта-С», с целью выявления ошибок. Эксперт выявил, что при расчете основных показателей наблюдается возможная нерепрезентативность выборки по объектам-аналогам, — говорится в решении суда.

В декабре арбитраж поставил точку в судебной тяжбе, которая длилась полтора года, и признал оценочное заключение компании «Квинта-С» недостоверным.

Параллельно суд удовлетворил аналогичные иски других застройщиков, не согласившихся с увеличением арендной платы за землю в Краснообске, — кемеровского ООО «СДС-Финанс» и ООО «Новосибирский квартал». Обеим компаниям администрация хотела повысить цену с 3 до более чем 50 миллионов рублей.   

Судебные решения пока не вступили в законную силу, и проигравшая сторона может их обжаловать.

Накануне Арбитражный суд Новосибирской области постановил арестовать счета, а также другое имущество компании, управляющей новосибирским аквапарком «Аквамир», — ООО «Белая Сфера-Констракшн».

Иван ЛУДНОВ