Вторичный рынок недвижимости оказался в значительной степени парализован после резонансного дела певицы Ларисы Долиной, когда она смогла оспорить продажу своей квартиры матери-одиночке и не вернула деньги покупательнице. Теперь в суды гораздо чаще поступают иски с требованием расторгнуть сделки, якобы продажа произошла из-за влияния мошенников. При этом Фемида в большинстве случаев встает не на сторону добросовестных покупателей, оставляя их не только без крыши над головой, но и без денег.
Журналист «Прецедента» узнал у руководителя юридической службы Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Андрея Тимошкова, как «эффект Долиной» повлиял на рынок вторичной недвижимости.
Покупатели боятся пенсионеров, а продажи стоят
По словам Андрея Тимошкова, люди преклонного возраста чаще оспаривают сделки под предлогом, того, что «действовали под влиянием мошенников». При этом подобные проблемы возникают и когда продавцом выступают молодые люди. Поэтому нельзя говорить, что расторжение сделок это исключительно «бабушкина схема».
Тем не менее из-за «бедствия Долиной» на вторичном рынке произошел спад, люди просто боятся покупать квартиры.
— Покупатели стали настороженно относиться к любым сделкам со вторичной недвижимостью, а особенно к сделкам, в которых продавец преклонного возраста. Риелторы сталкиваются с тем, что зачастую покупатели даже не хотят рассматривать варианты квартир, которые продают так называемые «бабушки». Такая ситуация на рынке приводит к спаду покупательской заинтересованности, а следовательно и определенному застою в продажах, — отметил руководитель юридического отдела ЦАН. — Да, люди преклонного возраста чаще оспаривают сделки. Вместе с тем в наше поле зрения попадал и совсем еще молодой человек 26 лет, который по его словам, под влиянием мошенников продал квартиру, ранее подаренную матерью. Поэтому говорить о том, что в группе риска исключительно пожилые люди, пожалуй, нельзя.
«Бабушкины схемы» существовали и до Долиной
Конечно, не Лариса Долина создала «бабушкину схему», И до резонансного дела певицы были прецеденты с недобросовестными продавцами. Однако тогда покупатели могли отстоять свои права, да и количество таких проблемных сделок было значительно меньшим. Теперь же суды все чаще встают на сторону «обманутых» продавцов.
При этом деньги за проданную квартиру далеко не всегда возвращаются покупателям.
— Дело Долиной дало толчок иному развитию судебной практики. Руководствуясь этим, все новые «жертвы мошенников» успешно оспаривают сделки в судах. При этом суды встают на сторону продавцов, опираясь на заключения экспертов психолого-психиатрической экспертизы, которые в подавляющем своем большинстве сводятся к тому, что у продавца не выявлено нарушений психики, болезней, пограничных состояний, которые не позволили бы здраво оценивать ситуацию, — сказал руководитель юридического отдела ЦАН Андрей Тимошков. — Вместе с тем, у продавцов выявлены особенности личности, свидетельствующие о том, что при совершении сделки продавец находился в состоянии заблуждения или обмана. Отсюда можно сделать вывод, что любой человек может признать сделку по продаже недвижимости недействительной. На наш взгляд это нонсенс.
Пока Верховный суд не сформирует четкую позицию по «эффекту Долиной», проблема не решится
Как такового документа, который стопроцентно защитит покупателя от «бабушкиной схемы», не существует. После того, как дело Долиной приобрело такой резонанс, депутаты начали выступать с инициативами по защите покупателей. Так, например, зампредседателя комитета ГД по строительству и ЖКХ Александр Аксененко, предложил возвращать жилье продавцу только после того, как покупатель получит свои деньги обратно.
Как отметил Андрей Тимошков, еще одно предложение не сразу перечислять продавцам деньги после завершения сделки, тоже явно спорное ноу-хау. Ведь зачастую люди продают жилье в надежде как можно быстрее купить новое.
По мнению руководителя юридического отдела ЦАН, решить проблему могут только рекомендации Верховного суда.
— Сейчас депутаты и чиновники наперебой предлагают ввести дополнительную ответственность нотариусов и риелторов за подобные сделки. Возможно это могло бы решить в какой-то мере проблему, но только в том случае, если бы законодательно были предусмотрены какие-то обязательные механизмы, которые обезопасили бы покупателя от действий продавца. Например установили бы, что по каждой сделке продавец должен получить справку о том, что он не состоит на учете в ПНД и пройти оценку сделкоспособности, — добавил Андрей Тимошков. — Я думаю, что профессиональное сообщество с радостью бы приняло такие новшества, ведь это в наших интересах, чтобы сделка прошла безопасно. Но законодатель не дает риелтору или нотариусу механизм, который обезопасил бы сделку.
Как агентства недвижимости борются с продавцами-мошенниками
«Эффект Долиной» значительно усложнил работу риелторов. Поэтому агентствам недвижимости приходится вводить собственные механизмы безопасности.
— Уже при первой беседе с продавцом мы интересуемся дальнейшими планами — куда планируют переезжать, в какие сроки. Далее мы стараемся связаться с ближайшими родственниками продавца, в первую очередь детьми, чтобы удостовериться в реальности намерений по продаже, — поделился Андрей Тимошков.
По словам эксперта, Центральное агентство недвижимости тоже сталкивалось с такими недобросовестными клиентами. Так, например, пожилая пара обратилась в компанию с просьбой помочь продать квартиру. Якобы пенсионеры собирались переехать к сыну, который строит большой дом. Однако, риелтора насторожило слово «строит», ведь непонятно, где пенсионеры будут жить все это время.
— Мы попросили телефон сына, чтобы удостовериться, что он ждет родителей. Телефон был предоставлен, вот только он был отключен в течение нескольких дней, когда мы пытались дозвониться. Конечно такая ситуация вызывает подозрения. Мы провели беседу с продавцами, отказали в продаже и в последующем они признались, что продавали квартиру, чтобы «помочь правоохранительным органам в поимке мошенников», — рассказал Андрей Тимошков.
Как обезопасить себя от недобросовестных продавцов
Эксперты рекомендуют всегда обращать внимание на то, что говорят продавцы. В частности, важно сразу интересоваться, есть ли у человека квартира, куда он переедет после завершения сделки и собирается ли он сразу освобождать жилье перед продажей.
— Мы рекомендуем покупателям рассчитываться с продавцом только после реального освобождения квартиры, и с использованием аккредитивов. Ну и естественно, в приоритете сделки, когда старое жилье продается с одновременной покупкой нового. Мы должны убедится в том, что продавцу есть куда переехать, — сказал Андрей Тимошков.
Comment section